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从中海斥56亿元巨资拿下三堡宗土地到嘉

2020-02-15 来源:

从中海斥56亿元巨资拿下三堡 宗土地、到嘉里25.4亿元包揽之江土地专场推介会5宗地块、到万科杭州年内三次拿地,从钱江新城土地受宠到九堡楼面价创下新高,就在业内人士纷纷认同杭州土地市场已经确立上扬之时,年末的一场土地拍卖会,因为热门地块受到意料之外的冷遇,却让人对这种认识产生了怀疑。

年末土地市场,也因此变得扑朔迷离起来。

12月首场土地出让

“1热4冷”

12月4日,杭州主城区迎来这个月的首场土地出让会。对此,业界颇为关注。原因有二:一是这是即将过去的2012年最后一场有宅地集中出让的拍卖会;二是此次出让的5宗土地资质都不错,两块位于钱江新城,三块位于蒋村。

拍卖会前,有人甚至预测,南星单元地块有可能刷新杭州新“地王”。而蒋村单元三宅地边上的开发商们,显然也相当关心地块的具体出让情况。一位开发商告诉记者,自己的楼盘销售已经接近尾声,只剩下几十套余房,准备在年底前进行最后的清盘计划,而清盘行动是否有给力的价格,也看最后的土地成交价格。

“9000多元/平方米的楼面地价并不算低,应该会拍出不错的价格,那我们也就不需要再对价格作很多调整了。”这位开发商表示。

而拍卖结果,显然有些让他们意外。

最先出让的是南星单元55号地块,这块土地依旧维持了较为火爆的场面, 家开发商参与竞拍,在经过近50分钟、27轮报价之后才最终尘埃落定,加价最多的一次,则达到了1亿元,折合楼面价22491元/平方米,溢价率约40%,但并没有进入预想中的竞拍保障房的环节。随即出让的56号地块,则显然更为“快刀斩乱麻”,仅在5轮竞价后,就匆匆结束。

不料,接下来被寄予厚望的蒋村三宅地,出让过程则更出乎人意料。57、58、59号地块均因无人上前竞价,而以底价直接成交。三宗土地因为位于西溪湿地,可拆可合,加起来总体量达到18万平方米,可建总建筑面积则达到 6万平方米,可以说是市场上难得一见的好地,受到如此待遇,确实让人有些意外。

由此,主城区12月的这场土地出让会,虽然以近59亿元的总成交金额,创下了今年主城区单日土地成交额之最,但是5宗土地总溢价率仅11.5%,确实在近日火爆的土地市场中显得有些落寞。

拿地总额高或是主因

“这也太虎头蛇尾了吧。”土地出让会结束后,一些对此次出让会有所期待的业内人士纷纷惊呼。

出让结果也让杭州楼市资深业内人士、双赢机构总经理章惠芳觉得有些意外。在章惠芳看来,蒋村地块因为体量较大,一定程度上比南星单元两块地还要好。但事实并非如此,并且更让她意外的是,她原本认为极有可能、也有能力的开发商,都没有出手。

她认为,金地应该是最有可能拿下蒋村地块的开发商。事实上,金地目前在杭州有两个项目,一是三墩大盘金地自在城,经过多年快速去化,目前仅剩一年左右的开发量,二是萧山的金地天逸,虽然存量尚多,但毕竟处于萧山,不属于非常主流的区域,所以迫切需要拿地。该公司今年也频频出现在土地市场,但一直没有收获,此次的蒋村三地块,无论是所处地段还是体量,都非常符合金地这样的公司的需求,但金地此次都没有参与竞拍,确实让人没想到。

另外,她认为还有一家比较有可能出手的公司是。这家公司这几年在杭州的销售状况一直不错,而今年还没有拿过上规模的地块。而在本地房企中,章惠芳认为有资金实力拿的并不多,而因为今年销售非常好,显然是最有实力去拿地的。但这些公司都没有出手。

当然,章惠芳认为,万科最终拿下蒋村两块土地,也在情理之中。万科今年虽然已经在杭州频频拿地,但西溪板块对于万科来说意义重大。事实上,万科在这个地段所开发的楼盘,包括了西溪蝶园和与坤和合作开发的西溪里项目,对于这个板块显然比较了解,如果能够在这里再拿地,显然是锦上添花的事情,对于今后操盘也比较有优势。但是,对于万科,以及拿下另一块蒋村地块的中海来说,没有受到什么狙击,花这样的代价就拿了这么一块宝地,其幸运程度确实让人意外。

“蒋村地块遇冷,可能跟三宗土地的总起拍价达到 2亿元,总额比较高有关。”章惠芳说,很多开发商在分析这个地块时,可能首先的想法是把它们一起拿下来,但目前很多开发商手头的资金可能只有 -5亿元,能拿出这么多钱的开发商并不多。“可能很多公司根本没把这个地块纳入拿地预想中,从而让万科和中海捡了漏。”

据了解,蒋村三宅地最终的楼面地价分别为9007元/平方米、9007元/平方米和9017元/平方米,这三个,不仅远低于2010年两地块,甚至比不上2008年蒋村地块的成交水平。地价在一定程度上会影响房价,这一价格显然给开发商后续操盘留下了很大空间,但对于在售楼盘来说,显然并不算利好。

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