当前位置:主页 >> 房产市场

7月土地市场供需分析

2020-03-07 来源:

【7月土地市场供需分析

土地供应方面,在5、6月供地连续呈现同比增长20%+的改善后,7月住宅类土地供应出现了同比下降13%,预计生地熟化的跟不上节奏导致了供地下降;土地成交方面,6月土地成交放量对土地供应过度消耗以及7月供地缩量,综合导致7月住宅类土地成交同比小幅下降3%,其中,一线同比大增、二三四线同比小降;土地供需方面,7月土地成交/需求比再度走高至1.05倍,较6月0.85倍上升23%,自今年3月以来土地供需结构持续改善后首次逆转,表明目前行业补地意愿依然强烈,伴随与此,7月土地成交单价环比+31%、同比+69%,溢价率也再度小幅走高3pct至39%。综合考虑:1)4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿;2)目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段,下半年的补地意愿依然强烈,因而我们维持下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段的判断。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销的判断,关注集中度提升,维持板块推荐评级,新增推荐蓝光发展,小幅调整推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、首开股份;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。

支撑评级的要点

1 供应:7月宅地供应环比-45%、同比-13%,维持下半年供地增加判断

7月,百城各类型土地合计供应8,081万平米,环比-35%,同比-7%,累计同比+5%。环比来看,住宅用地-40%、商住用地-52%、商服用地-28%、工业用地-20%;同比来看,住宅用地+24%、商住用地-45%、商服用地-10%、工业用地+2%;累计同比来看,住宅用地+26%、商住用地-17%、商服用地-4%、工业用地+2%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应3,381万平米,环比-45%,同比-13%,累计同比+6%。环比来看,一线-73%、二线-59%、三四线-23%;同比来看,一线+55%、二线-26%、三四线-6%;累计同比来看,一线+61%、二线-2%、三四线+11%。虽然7月土地供应同比下滑,但考虑到4月出台的土地供应新规及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿,我们维持下半年供地增加判断。

2 成交:7月宅地类成交环比-32%、同比-3%,维持下半年成交放量判断

7月,百城各类型土地合计成交7,958万平米,环比-20%,同比+1%,累计同比+14%。环比来看,住宅用地-42%、商住用地-12%、商服用地-13%、工业用地-8%同比来看,住宅用地+2%、商住用地-8%、商服用地-16%、工业用地+8%;累计同比来看,住宅用地+41%、商住用地-1%、商服用地+6%、工业用地+5%

7月土地市场供需分析

。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交3,537万平米,环比-32%,同比-3%,累计同比+22%。环比来看,一线+47%、二线-40%、三四线-27%;同比来看,一线+216%、二线-3%、三四线-11%;累计同比来看,一线+66%、二线+14%、三四线+28%。考虑到下半年地方供地意愿增加,同时行业补库存意愿仍较强,维持下半年成交放量判断。

3 供需:7月地价重拾升势,溢价率再度上行,表明行业补地意愿仍较强

7月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)1.05倍,环比上升23%。其中,一线1.81倍,环比+438%,二线1.36倍,环比+48%,三四线0.81倍,环比-6%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价6,114元/平米,环比+31%,同比+69%,其中,一线、二线和三四线分别环比+14%、+44%、-3%,分别同比-47%、+63%、+107%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率39%,较6月+3pct,其中,一线26%、二线38%和三四线51%,分别较6月-3pct、+7pct和+3pct。土地成交/需求比再度走高表明目前行业补库存意愿仍较强,7月供地缩量也再次导致地价和溢价率的上行,因而预计下半年地方政府供地增加将迎来下半年土地成交的放量。

正 文

一、土地供应:7月住宅类土地供应环比-45%、同比-13%,维持下半年供地增加判断

1、7月土地供应环比-35%、同比-7%,但其中住宅用地供应同比+24%

2017年7月,百城各类型土地合计供应建面8,081万平米,环比-34.8%,同比-7.4%,前7月累计同比+4.7%。其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地27.5%、商住用地14.3%、商服用地14.4%、工业用地40.3%;分用地性质土地供应建面环比来看,住宅用地-39.5%、商住用地-52.1%、商服用地-28.2%、工业用地-20.3%;分用地性质土地供应建面同比来看,住宅用地+23.8%、商住用地-45.0%、商服用地-9.7%、工业用地+1.7%;分用地性质土地供应建面累计同比来看,住宅用地+25.8%、商住用地-17.3%、商服用地-4.1%、工业用地+2.3%。

上述数据显示各类型土地供应总量在月连续两个月同比环比改善后再次大幅回落,其中商住用地供给同比缩量最为明显,而住宅用地虽环比大幅下滑,但同比数据表现仍相对不错,涨幅较6月略增0.2个百分点。在土地供应总量大幅回落背景下,住宅用地供给表现相对较好,体现了政府持续改善住宅用地供需关系的态度,同时也预示着下半年住宅土地的供应力度将持续加大。

2、住宅类土地供应面积:7月住宅类土地供应环比-45%、同比-13%,其中二线供应同比缩量明显

从住宅类用地来看(住宅+商住),2017年7月,住宅类用地供应建面3,381万平米,环比-44.5%,同比-13.3%,前7月累计同比+5.9%。其中,分城市能级住宅类用地供应建面占比来看,一线3.7%、二线36.5%、三四线59.9%;分城市能级住宅类用地供应建面环比来看,一线-72.7%、二线-59.3%、三四线-22.5%,分城市能级住宅类用地供应建面同比来看,一线+54.6%、二线-25.9%、三四线-6.1%;分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看,一线+61.1%、二线-2.1%、三四线+10.6%。

上述数据显示住宅类供地同比环比均出现较大幅度回落。环比方面,在月供地连续两月环比大幅度改善之后,熟地库存有所下降,而短期内新增熟地供应又难以跟上,导致了7月供地环比大幅下降45%,其中尤其是一二线城市环比大幅缩量;同比方面,根据上文数据可知,7月住宅用地供地同比增长24%,但在商住用地供地同比下降45%的拖累下,7月住宅类用地出现了同比下降13%,显示了商住用地的同比缩量是7月住宅类用地同比缩量的主要原因。

但我们维持下半年住宅类土地市场供地可能迎来放量阶段的判断,主要考虑到以下两点原因:1)4月国土部和住建部出台的土地供应新规将根据库存来考核地方政府的土地供应量,并在年底前进行问责,因而下半年将是地方政府加大推地的窗口期;2)6月财政部发布87号文叫停政府违规购买服务,对于部分地方政府的融资造成一定负面影响,而这也将在下半年加大地方政府的推地意愿。

同时也需要注意到,目前全国,其中尤其是一二线城市,已经连续去库存2.5年时间,远大于过往两轮周期的平均1年的去库存时间,因而后续的加库存历时也会更久。

二、土地成交:7月住宅类土地成交环比-32%、同比-3%,维持下半年成交放量判断

1、土地成交面积:7月土地成交环比-20%、同比+1%,其中住宅用地成交同比+2%

2017年7月,百城各类型土地合计成交建面7,958万平米,环比-19.8%,同比+0.8%,前7月累计同比+14.3%。其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地25.0%、商住用地19.4%、商服用地13.4%、工业用地37.0%;分用地性质土地成交建面环比来看,住宅用地-42.0%、商住用地-11.9%、商服用地-12.9%、工业用地-8.2%;分用地性质土地成交建面同比来看,住宅用地+2.3%、商住用地-8.5%、商服用地-15.7%、工业用地+7.8%;分用地性质土地成交建面累计同比来看,住宅用地+40.8%、商住用地-0.7%、商服用地+6.4%、工业用地+4.9%。

上述数据显示7月各类型土地成交总量在6月大幅回升后环比再度有所回调,但同比略有微幅上涨。从同比成交结构来看,工业用地、住宅用地成交同比略有增长,商住用地、商服用地成交同比持续走差。一方面,考虑到4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿,而另一方面,又考虑到目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段,下半年的加库存意愿强烈,因而我们维持下半年住宅类土地市场供地和成交都将可能迎来放量阶段的判断。

2、住宅类土地成交面积:7月住宅类土地成交环比-32%、同比-3%,其中一线城市表现亮眼

从住宅类用地来看(住宅+商住),2017年7月,住宅类用地成交建面3,537万平米,环比-31.8%,同比-2.7%,前7月累计同比+21.7%。其中,分城市能级住宅类用地成交建面占比来看,一线6.3%、二线47.5%、三四线46.2%;分城市能级住宅类用地成交建面环比来看,一线+47.1%、二线-39.9%、三四线-27.0%,分城市能级住宅类用地成交建面同比来看,一线+216.4%、二线-3.4%、三四线-10.5%;分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看,一线+65.5%、二线+14.0%、三四线+27.6%。

上述数据显示,7月住宅类土地成交环比大幅回落,同比小幅下降,其中住宅类成交同比下降主要还是受到商住类成交同比下降拖累影响。分城市能级来看,由于月一线城市土地供应的持续放量、去年同期的低基数以及6月一线城市土地成交缩量的综合推动,一线城市7月的土地成交同比大幅度上升,而二线和三四线城市由于去年同期基数不低以及6月土地成交放量的综合影响,二线和三四线城市7月的土地成交同比略有下降。

3、住宅类土地成交金额:7月住宅类土地成交额环比-11%、同比+64%,前7月累计同比+42%

从住宅类用地来看(住宅+商住),2017年7月,住宅类用地成交金额2,163亿,环比-10.8%,同比+64.4%,前7月累计同比+42.3%。其中,分城市能级住宅类用地成交金额占比来看,一线16.5%、二线60.4%、三四线23.1%;分城市能级住宅类用地成交金额环比来看,一线+67.7%、二线-13.3%、三四线-29.0%,分城市能级住宅类用地成交金额同比来看,一线+66.4%、二线+57.0%、三四线+85.4%;分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看,一线+41.1%、二线+19.6%、三四线+132.1%。

上述数据显示伴随7月住宅类土地成交面积缩量,同期住宅类土地成交金额也伴随环比下降。分城市能级来看,一线城市7月土地成交面积同比涨幅远高于同期土地成交金额涨幅,一线城市土地成交价格同比或将大幅下滑;二线城市成交面积同比下滑,同期土地成交金额同比大幅上涨,将推动7月二线城市土地成交价格上涨;三四线城市土地成交虽同比下降但却出现了土地成交金额的大幅放量,显示了三四线土地价格上升较快。

三、土地供需:7月地价重拾升势,溢价率再度上行,表明行业补地意愿仍较强

住宅类土地供需指标方面,2017年7月,百城住宅类土地成交/需求比1.05倍,较6月0.85倍上升23%,7月土地供应小于土地成交,这是从今年3月以来土地供需结构持续改善后供需关系首次发生逆转。分城市能级来看,一线1.81倍,较6月0.34倍上升438%,二线1.36倍,较6月0.92倍上升48%,三四线0.81倍,较6月0.86倍下降6%,一、二线城市熟地库存较低,叠加政府年中生地转熟地相对困难,在新增供应弹性较低但房企补库存需求仍较旺盛的情况下,一、二线城市供需结构迅速走差,并且短期内仍将较紧张,三、四线城市已连续4个月低于1.0的供需平衡点,供需结构相对健康。

住宅类土地成交价格方面,2017年7月,百城住宅类用地成交楼面均价6,114元/平米,环比+30.8%,同比+68.9%,土地成交价格环比、同比在经历6月短暂下滑后重拾升势大幅上涨,地价上涨的主要原因为供需关系趋紧,其次7月房企资金面略有放松也是推动地价上涨的原因之一。分城市能级来看,一线15,947元/平米,二线7,771元/平米,三线3,063元/平米,分别环比:一线+14.0%,二线+44.2%,三四线-2.7%,分别同比:一线-47.4%,二线+62.5%,三四线+107.2%,累计供应同比来看,一线城市住宅类土地供应涨幅较大,而二线年初至今累计供应同比为负,三四线近期土地供应较少,同时也考虑到一线调控严格而三四线调控相对宽松,综合导致了一线城市土地价格的下行以及二三四线土地价格的上行。

住宅类土地成交溢价率方面,2017年7月,百城住宅类土地成交溢价率39%,较6月上升3pct,其中,一线26%、二线38%和三四线51%,分别较6月-3pct、+7pct和+3pct,一线城市溢价率有所回落,二三四先城市溢价率虽有所上升,但仍处于合理范围,从溢价率角度来看土地市场仍较为理性。

四、投资建议:供应回落、成交略降,价格走高补地意愿仍强,维持下半年成交放量判断

土地供应方面,在5、6月供地连续呈现同比增长20%+的改善后,7月住宅类土地供应出现了同比下降13%,预计生地熟化的跟不上节奏导致了供地下降;土地成交方面,6月土地成交放量对土地供应过度消耗以及7月供地缩量,综合导致7月住宅类土地成交同比小幅下降3%,其中,一线同比大增、二三四线同比小降;土地供需方面,7月土地成交/需求比再度走高至1.05倍,较6月0.85倍上升23%,自今年3月以来土地供需结构持续改善后首次逆转,表明目前行业补地意愿依然强烈,伴随与此,7月土地成交单价环比+31%、同比+69%,溢价率也再度小幅走高3pct至39%。综合考虑:1)4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿;2)目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段,下半年的补地意愿依然强烈,因而我们维持下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段的判断。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销的判断,关注集中度提升,维持板块推荐评级,新增推荐蓝光发展,小幅调整推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、首开股份;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。

精神焦虑抑郁消化不良胃反酸
海口癫痫病医院哪家好
昆明妇科医院
友情链接
福州房产网