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对房地产行业来说是很热闹的一年

2020-02-15 来源:

■本报记者 霍星辰 北京报道

2004年,对房地产行业来说是很热闹的一年,也是充满变革的一年。正像当年年底,很多开发商一致表示的那样,2004年最高兴的事就是房价涨了,最不高兴的事就是地价也涨了。无论是高兴还是不高兴,反正价格都在涨,并且由此而引发了新一轮的泡沫之争。回到2004年,提到泡沫之争,最受瞩目的就是当年被评为中国房地产关键人物之一的中国社科院金融所发展研究室主任易宪容。

中国房地产报:说起2004年的房地产市场,您现在能回想起来的印象最深的事是什么?

易宪容:2004年房价涨得比较快,尤其是上海、浙江一带。土地政策进行了调整,地价也涨了。那一年国家开始宏观调控,央行9年来首次加息。

中国房地产报:我前几天在查资料时,发现2004年年底,许多房地产开发商说得最多的也是“房价涨了,地价也涨了”。这种房价上涨对当时的房地产市场产生了什么样的影响?

易宪容:其实应该说房价从2002年就已经开始上涨了,到了2004年开始出现了一个井喷式的上涨,一个小高潮。居民住房消费信贷上半年一下子就增长近6000亿元,1~8月份商品房价格上升了两位数以上,尤其是以上海为中心的长三角地区,上海及浙江等地的房价上升达20%以上。当然房价上涨,房地产开发商和一些地方政府是高兴的。可以说,房地产业是当时国内经济快速增长的动力,但同时也是投资过热、通货膨胀的根源。住房本身不仅是投资产品,也是消费品,商品房价格的上升不仅推动消费物价指数的上涨,而且也会推动与房地产相关的投入品的价格上涨,由此带动这些产品上下游相关的消费品上涨。另外,尽管住房消费当时没有被纳入CPI的权重中,但是由于国内房价两位数的涨幅,它不仅直接影响到居民消费生活品的价格,而且房价的快速攀升必然会通过直接及间接的方式传导到居民的消费品价格上来。

说到对市场的影响,还有就是房价的上涨,吸引了许多炒房客。他们是以投资为目的的,这不仅进一步抬高了商品房价格,也吹大了房地产业的泡沫。应该说,这些当时国家都看到了,也采取了一些调控措施。

中国房地产报:说到房地产泡沫,应该说2004年,房地产泡沫之争是非常激烈的,所有人都认为,您的文章《谨防房地产要挟整个国内经济》是当年泡沫之争的导火线。

易宪容:其实地产泡沫的说法我在2002年就提出来了,因为当时各地都在忙着圈地盖房子。

中国房地产报:2002年的圈地盖房子并不能说明房地产业就有泡沫呀。

易宪容:所以当年争论的焦点就是房地产到底有没有泡沫。200 年的非典中断了这场辩论。但是经济还在继续发展,所以到了2004年,非典过后,许多问题又再次暴露出来。开发商还在继续圈地盖房,但是住房的空置率已经明显开始增多。我当时自己都是去做过调查的。

中国房地产报:2004年,国家也为了控制泡沫采取了一些宏观调控措施,其中就包括您刚才提到的“央行9年来首次加息”,这些措施都产生了哪些影响?

易宪容:当年的加息,确实引起不小的动静,但是并没有对抑制房价产生什么效果,房价还是一路上涨,泡沫也被越吹越大。而且当时的银行加息仅仅是0.27个百分点,无论对开发商来说还是对购房者来说,影响都是很小的,每个月的按揭多不了多少钱。但是毕竟加息通道已经打开了,它表明我们整个宏观经济政策的一个大的转变。

中国房地产报:当年的金融政策,包括此前5月份的宏观调控政策,都没有能够抑制住房价的上涨。跟2004年比,现在的房价更高了,您认为,房价该不该作为宏观调控的核心问题?

易宪容:当然这主要跟老百姓买涨不买跌的心理有关系。国家的一些政策实施后,开发商会把这部分成本放到房价中,从开发商方面来说,房价就会提高。另外就是还有相当一部分的机构和个人在炒房。

这些年来房价一直在上涨,我也一直认为,调控的关键还是在于控制房价,它就像是一个风向标。美国过去几年的经验已经表明,房价飙升只能在一段时间内使各个方面看起来都是有声有色的。但是事实上,贫富差距、城乡矛盾都在房价高企的背景下被进一步激化。而且我们的经济发展也都是有一定周期性变化的。

中国房地产报:时间就这样一年一年地过来了,您认为房地产的2004年对今天的房地产市场乃至经济有着怎样的影响?我这里说的“房地产的2004年”包括当年的市场层面和政策层面。

易宪容:政策上讲,2004年可以说是国家宏观调控的一个拐角。在这之后,政府又出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控,但是从市场层面来说,实际效果并不是那么理想,2004年没有收到预期的效果,后来几年也没有,因为房价没有控制住。这里的利润空间很大,有不少小房地产开发商正是通过这几年发达起来的。一直到去年年底,新的土地政策终于把房地产市场过去那种“圈钱—囤地—圈钱—囤地”空手套白狼的经营模式完全堵死了。今年房地产行业进入调整期,所有争议焦点还是集中在房价上了。

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