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最低去化率9

2020-02-28 来源:

  最低去化率9%,有区域跌回几年前,郑州楼市正在经历甚么?

  降温,分化,是当前郑州楼市的关键词。

  刚刚过去的中秋假期,郑州13盘同开,热闹非凡。

  但从结果来看,郑州楼市去化率确实下降了,最低去化率仅有9%,创2018年来普通商品房去化率新低!

  在市场降温的当下,购房者是否值得出手,又该如何选择,是伺机待动,还是快速出手?

  1

  创新低的去化率

  这一轮楼市牛市以来,郑州楼盘的去化率普遍维持在七八成以上,百分百去化的项目也并不少见。

  所以,这次中秋期间,突然走低的去化率十分刺眼,特别是升龙御玺9%和泉舜上城20%的去化率,更是让人大跌眼镜。

  何以至此?

  1 升龙御玺9月22日九点开盘,推出高层房源共计329套,最终只成交了30套,去化率9%。

  是地段不好吗?

  桐柏路陇海路两大主干道交汇,纯正二环盘。

  地铁5号线陇海西路站口,纯粹地铁盘。

  对面就是大商新玛特的商业片配套,离锦艺城和中原万达都不远。

  是价格太高吗?

  14500元/㎡(毛坯)的均价,对比西三环的阳光城丽景公馆1.6W(精装)的均价,和昌湾景国际1.4W(毛坯)的均价,升龙御玺的价格其实不离谱,处于区域正常水平。

  当然,可怜人之人必有可恨之处,卖的差的楼盘必定有硬伤。

  首先,升龙御玺是升龙在郑州的遗留项目,上海升龙早已撤出郑州,这批房子卖完后会咋样,购房者心里没底。

  其次,升龙在郑州留下的是恶名,是问题不断的低品质刚需盘。被市场教育多年的购房者,日渐理性,聪明的做法就是远离升龙这样的开发商。

  最后,升龙御玺延续升龙产品1惯风格,容积率逆天,户型设计反人性。该盘容积率高达5.6,与舒适度绝不相干。

  ▲ 升龙玉玺的奇葩户型

  记得有一次去探盘,置业顾问推荐一个东西向的狭长户型,面积100多,房间既没南向,也没北向,东面还有遮挡。置业倒是拎得清,说这合适投资,到时候分成单间出租。

  一口献血差点没喷出来,投资者比买房人精明多了,有几个会买这样的户型?再说了,哪怕是分成单间出租,最少也需要有一扇窗户吧?

  2 泉舜上城郑州从不缺乏墨迹盘,泉舜上城就是其中之一。

  早在2013年5月,泉舜团体就与金水区政府签订寺坡六里屯城中村改造项目。

  ▲寺坡六里屯规划

  那时,距离郑纺机地 王的问世,还有3年时间。

  扼守着寸土寸金的2环地段,紧邻郑纺机地 王项目万科美景世玠,泉舜上城的区位价值自然不言而喻,非常值钱。

  不过现实是,晚了好几年的万科美景世玠都要清盘了,泉舜上城的首次开盘才扭扭捏捏姗姗来迟。只不过,房价从当初置业口中的一万二三涨到了2万(毛坯)。

  凭心而论,泉舜上城的地段真不错,市中心,金二环,3号线和5号线双地铁。

  但这样一个墨迹多年的内购盘,对标的却是万科美景世玠、东润泰和等高品质楼盘。想一想项目5.9的容积率、3梯6户的设计,不让人出戏也很难。

  记得前段时间,还有消息盛传,开发商泉舜集团遭遇了资金链紧张等问题。

  楼市有句警世恒言:凡是长时间内购的盘,都不要等。

  敢把毛坯价卖到2万的泉舜上城,究竟是谁的菜?看来大多数购房者都没把它列入菜单中。

  2

  平原新区6500,2七新城12000,绿博13000……

  很多人以为,房价下降只是错觉,但现实告知我们,并不是。

  这段时间,call客的“问候”明显多了很多,内容大多雷同,“这次推出了一些特价房”、“这批房源价格很给力,比周边低了一两千”……

  在郑州一些城郊板块,房价已经形成事实性下降。

  新郑的正商红溪谷部分房源低至7500元/平米;

  平原新区的恒大金碧天下,65xx元/平米起,不限购,还可以首付20%;

  绿博的亚新美好艺境,新推房源洋房最低12500元/平米,高层带装修12000元/平米;

  2七新城的亚星金运外滩,部分房源价格下探至12000元/平米;

  银基国际旅游度假区,推出10套9折特价房,均价8500元/平米;

  ……

  促销排头兵恒大,自上周起推出全新降价促销政策,叫“员工特价房”:郑州恒大山水城、恒大城、恒大悦龙台等7盘联合,推出员工通道特惠房,通过内部员工就能购买,每平米能优惠2000—8000元。

  但郑州其实不孤独。

  不同的城市,同样的戏码,在更多的城市上演。

  1 合肥庐阳地 王海亮唐宁府主动取消5千元/㎡装修;合肥顶豪融创合肥壹号院洋房直降1900元/㎡,最少一套降31万;最刺激的是,泰禾的合肥院子现在血降6千/㎡!备案21666元/㎡的洋房现在只卖1.6万元/㎡!

  2 南京近日,素有“南京新东郊、金陵御花园”美誉的句容某盘公开宣布“房价重回2015”,相比今年初的1.2万元/㎡,房价直接暴跌至最低7888元/㎡!

  3 杭州8月2万元/㎡以下的二手房一半以上环比都是跌的,个别楼盘出现了比较大的下滑趋势。

  像新时期城市家园,甚至回到了13310元/㎡,而在7月它还卖20000元/㎡左右,再往上一个月,它乃至在25000元/㎡左右,两个月,它跌了46%,几近腰斩。

  而且,有很多7月在2万元/㎡的二手房,8月都回到了2万元/㎡以下。

  4 深圳大 鹏新区一个住宅楼盘,其目前在售平方米房的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付的付款方式。

  1名销售人员称,其楼盘的均价大约在3..9万元/平方米,“最近降价了一些,最开始93平方米基本都在3..1万元/平方米左右。”

  3

  是熊市的漫途,还是牛市的征程?

  这些年,大家习惯了房价上涨,都快忘了如何面对房价下跌的时刻。

  2014年杭州,某楼盘1夜大降数千元,引发众多业主堵门、砸售楼处。

  今年环京某楼盘有业主不满降价,蜂拥至售楼部讨说法。

  现在楼市进入凛冬,已毋庸置疑。

  疯狂上涨乱花迷人眼的势头消失,随之而来的是一样疯狂的担忧与不安,当年的上涨有多很,现在的悲观就有多甚。

  当前市场,客户在选择项目,市场在修正产品,既不能满足客户预期,又不能贴合市场走势的产品,一定会“滞销”。

  乱象丛生当中,你一定要掌控价值主线。

  即使再悲观的世道,也存在交易性、结构性的机会,事实上,在很多城市,固然有下跌和降温的楼盘,但也存在很多上涨的板块。

  其他不说,比如学区 房,2017—2018最耀眼的莫过于此,一线学区 房涨完二线涨,二线涨完三线涨,让众人目瞪口呆。

  因此,市场中那么多楼盘和项目,买来享受做改良就算了,如果带有保值需求,就不要买跌势明显的。

  楼盘降价,降的也是人心人气——虽然说,契约制,买了就是一纸合同,房价上涨也没见谁维权,但下跌,就开始组织活动了。但毕竟,业主心理不舒服,这也是真实的。

  在牛市里,任何人看多都不过分;但在熊市里,劝人接盘就不对了?那你认为现在是熊市,还是牛市?

  买房子不要误信人言,更不能偏听则信,一定要去市场看,不管市场成交萎缩,还是媒体大呼降价,对普通家庭而言,我们需要的也只是一套有竞争力的房子!

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